Испанские законы, направленные на долгосрочную сдачу жилья, очень четко ограничивают права арендаторов и защищают права арендодателей.
В настоящее время правила долгосрочной аренды регулируются законом «О городской аренде» от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos).
Остановимся на основных правилах, которые вытекают из данного закона:
1. Арендатор может находиться в арендованном им жилье три года. Арендодатель не сможет выселить арендатора в течение этого срока. И это не зависит от срока, указанного в самом договоре аренды - будь то 11 месяцев или год - арендатор при желании вправе жить три года.
И да - это не зависит от того на сколько заключен договор аренды. Если для арендатора это ЕДИНСТВЕННОЕ жилье, и если он добросовестно исполняет условия договора аренды - выселить его не получится. А вот сам арендатор может выселится, предупредив арендодателя за месяц до истечения указанного в договоре срока аренды.
2. Если договор аренды бессрочный, то считается, что срок его действия ОДИН год с правом автоматического продления до трех лет.
3. Если вы не хотите попасть на три года аренды, то договор нужно заключать на краткосрочную аренду. Она может быть и 11 месяцев, но в договоре в явном виде должна быть указана причина аренды - типа аренда на время отпуска, учебы, рабочая командировка или что-то подобное. Тогда закон о долгосрочной аренде не работает и срок аренды именно тот, который указан в договоре.
4. Условия, при которых все же возможно расторжение договора со стороны арендодателя.
4.1 Расторгнуть договор можно только спустя год после заключения договора аренды
4.2 Если арендатор не выполняет условия договора аренды
4.3 Жилье должно понадобиться для родственников владельца по первой линии или супруга (супруги) в случае развода
4.4 Арендотатель обязан уведомить в этих случая за два месяца арендатора о расторжении договора
4.5 Арендодатель в случае 4.3 обязан использовать жилье по назначению. Те там должна проживать его бывшая супруга или супруг. Пересдать жилье не получится. Если жилье не будет использоваться по назначению, то бывший арендатор вправе вернуться в это жилье и заново иметь право проживать там минимум три года.
5. По истечении трех лет аренды, если ни одна из сторон за месяц не отправила уведомление о расторжении договора, то договор автоматически продлевается еще на год
6. Арендатор вправе покинуть жилье прожив там минимум полгода и уведомив арендодателя за месяц о своем желании съехать. В договоре может быть оговорена компенсация арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды.
Напомним, что в Испании договора аренды, заключенные в период с 19 декабря 2018 года по 23 января 2019 года регулируются другим законом - Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler). Этот закон был отменен сенатом и сейчас действует старый закон от 1994 года.
